Η αναπροσαρμογή των επαγγελματικών μισθωμάτων στην μετά Covid19 εποχή

Χρησιμότητα. Το μίσθωμα στις επαγγελματικές μισθώσεις μπορεί να αναπροσαρμοστεί από το δικαστήριο για ορισμένο χρόνο στην μετά covid-19 εποχή αναλογικά με την πτώση της κερδοφορίας του επιχειρηματία. Στη διάθεση σας για κάθε βοήθεια και συμβουλή.

…..

Ο νόμος και η απρόοπτη μεταβολή συνθηκών στις επαγγελματικές μισθώσεις

Η διάταξη του 388 Αστικού Κώδικα ρυθμίζει τη δυνατότητα αναπροσαρμογής συμβάσεων σε περιόδους απρόοπτης μεταβολής συνθηκών.

“Αν τα περιστατικά στα οποία κυρίως τα μέρη στήριξαν τη σύναψη αμφοτεροβαρούς σύμβασης, μεταβλήθηκαν ύστερα από λόγους
που ήταν έκτακτοι και από τη μεταβολή αυτή η παροχή του οφειλέτη έγινε υπέρμετρα επαχθής, το δικαστήριο μπορεί κατά την κρίση του να την αναγάγει στο μέτρο που αρμόζει”.

Ο Άρειος Πάγος έχει πρόσφατα κρίνει (ιδέ 53/2019) ότι απρόοπτη μεταβολή των περιστατικών συνιστά και η επιδείνωση της οικονομικής κατάστασης της χώρας, όταν είναι έκτακτης φύσης και τόσο μεγάλη που υπερβαίνει τις συνήθεις διακυμάνσεις της σταθερότητας. 

Την περίοδο των μνημονίων υπήρξαν δικαστήρια που δέχτηκαν την απρόοπτη μεταβολή των συνθηκών αναπροσαρμόζοντας τα μισθώματα. Το ερώτημα αν σήμερα, σε καθεστώς πανδημίας, βρισκόμαστε σε μια αναλογή εποχή είναι λυμένο. Δυστυχώς απαντάται θετικά. Βρισκόμαστε ήδη σε ύφεση. Αυτό που δεν γνωρίζουμε είναι πόσο θα διαρκέσει και πόσο θα επηρεάσει τον καθένα.

Σύμφωνα με τα επίσημα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, τις εκτιμήσεις του OECD και όλων των διεθνών οίκων αξιολόγησης, η ύφεση ειδικά για την Ελλάδα, το 2020 θα κυμανθεί σε διψήφια ποσοστά ενώ είναι εξαιρετικά αβέβαιο αν η χώρα επανέλθει σε θετικούς ρυθμούς ανάπτυξης το 2021.

Κατηγορίες επιχειρήσεων όπως καταστήματα εστίασης, ξενοδοχειακές και τουριστικές επιχειρήσεις που δραστηριοποιούνται σε καθεστώς μισθωμένων ακινήτων είναι βέβαιο ότι θα υποστούν οικονομική βλάβη. Σε συνθήκες ύφεσης με διψήφια ποσοστά βέβαια οι περισσότερες επιχειρήσεις θα επηρεαστούν, σε μικρότερο ή μεγαλύτερο βαθμό, τους επόμενους μήνες 12 έως 24 μήνες.

 

Η αναπροσαρμογή των μισθώσεων στην μετά covid19 εποχή. 

Το ζήτημα της αναπροσαρμογής της μισθωτικής σχέσης ένεκα της πανδημίας στις επαγγελματικές μισθώσεις δεν είναι αυτονόητο.

Και οι εκμισθωτές ακινήτων έχουν από την πλευρά τους τις δικές τους υποχρεώσεις που εξαρτούν από τα μισθωτικά έσοδα, συχνά μάλιστα τραπεζικά δάνεια ανελαστικά που συνδέονται με την αποπληρωμή του μισθωμένου ακινήτου.

Ο νομοθέτης πάντως δίνει τη δυνατότητα στα δικαστήρια -αν οι συμβαλλόμενοι δεν το πετύχουν- να επαναπροσδιορίσουν τις οφειλόμενες παροχές σε μία μίσθωση, μειώνοντας το συμφωνημένο μίσθωμα για συγκεκριμένο χρόνο, για την ασφάλεια των συναλλαγών.

Η αναπροσαρμογή της μισθωτικής σχέσης θα μπορεί να αποφασιστεί από το δικαστήριο όταν η συνέχιση της εκπλήρωσης της παροχής του μισθωτή συνεπάγεται κίνδυνο υπέρμετρης ζημίας του αντίθετα προς την ευθύτητα και την εντιμότητα που απαιτούν οι συναλλαγές στα ειδικά δεδομένα κάθε μίσθωσης.

Κριτήρια που θα συνεκτιμηθούν αποτελούν:

  1. O χρόνος που καταρτίστηκε η μίσθωση.
  2. Η επαγγελματική δραστηριότητα του μισθωτή.
  3. Η έκταση της μείωσης του τζίρου και της κερδοφορίας του.
  4. Το χρονικό διάστημα που πιθανολογείται ότι θα διαρκέσει σημαντική μείωση του κύκλου εργασιών του.
  5. Η οικονομική κατάσταση του εκμισθωτή.

 

Απόφθεγμα: Στην μετά covid19 εποχή οι μισθωτές μπορούν να προσφύγουν στα δικαστήρια και να πετύχουν μείωση του μισθώματος για ορισμένο χρονικό διάστημα που πιθανολογείται βάσει στοιχείων ότι θα πληγούν σημαντικά οικονομικά.